上海易居房地产研究院近日发布的《100城住宅库存报告》显示，截至6月底易居研究院监测的100个城市新建商品住宅库存总量为45203万平方米，环比增长0.4%，同比增长6.0%。
从上半年环比数据看，库存规模总体上呈现了先降后升的态势。而从同比数据方面，当前库存规模已呈现了连续7个月的同比正增长态势。此外，从城市结构方面来看，三类城市都呈现了库存同比上升的态势，尤其是一些市场交易开始转弱的城市，库存同比上升节奏更快。
易居研究院认为，考虑到近期房地产交易市场的管控开始强化，预计三季度政策面以偏紧为主，这或对市场交易形成抑制效应。易居研究院据此判断，住宅库存上升的可能性会增大，部分房企也需要灵活制定去库存的策略。
六成城市库存现同比正增长
100城库存方面，已经同比连增7个月。报告显示，截至6月底易居研究院监测的100个城市新建商品住宅库存总量为45203万平方米，环比增长0.4%，同比增长6.0%。观察今年上半年环比数据，库存规模总体上呈现了先降后升的态势，基本和月度交易行情吻合。而从同比数据看，当前库存规模已呈现了连续7个月的同比正增长态势。
从城市结构来看，二线城市连续两个月出现同比正增长。报告显示，截至6月底一、二、三四线100个城市新建商品住宅库存总量分别为2775、22248和20180万平方米，环比增速分别为-1.1%、0.5%和0.6%，同比增速分别为28.4%、0.9%和9.5%。观察三类城市数据，可以看出，三类城市都步入到库存同比正增长的通道之中。其中，一线城市预售证管控力度相对减弱，供应放量，库存同比连增13个月。二线城市终结了连续46个月库存同比下降的态势，目前连续两个月出现同比正增长，这说明其库存基本面也在发生变化。三四线城市目前保持了连续8个月的同比正增长态势，库存去化压力略有增加。
从城市排行方面看，6成城市库存同比增长。报告显示，6月份100个城市中，有61个城市库存出现了同比正增长现象。包括惠州、金华和岳阳的库存同比增长态势最明显，库存同比增速分别达到了109%、109%和76%。类似城市都代表了重点三四线城市，近期市场降温对此类城市的库存数据影响较大。同时，100个城市中有39个城市的库存出现了同比下降态势，包括济南、合肥和江阴等城市库存下降态势较为明显。类似城市也是后续需要积极补库存的城市。
上半年百城住宅推盘节节高升
从100城预售情况来看，上半年推盘呈现节节高的态势。报告显示，6月份100个城市新建商品住宅月度新批准预售面积为5743万平方米，环比增长15.8%，同比增长12.9%。观察上半年的推盘数据，总体上呈现了节节高的态势。报告认为，这与部分城市推盘政策相对宽松、部分房企急于销售和积极办理预售证等心态有关。
100城成交方面，6月份表现相对较好。报告显示，6月份100个城市新建商品住宅成交量为5545万平方米，环比增长7.2%，同比增长7.7%。观察上半年销售数据，三、四月份表现不错，5月份有所降温，6月份受推盘力度强化和部分滞后的交易数据纳入网签，市场交易有所反弹。
从供求关系来看，上半年楼市总体呈现“供小于求”的态势，供应量为27245万平方米，成交量为27776万平方米。而6月份100个城市新建商品住宅供应量为5743万平方米，而成交量为5545万平方米，单月呈现“供大于求”的态势。
一线城市去库存周期最大
从100城存销比整体情况来看，位于“12-6个月”区间。报告显示，6月份100个城市新建商品住宅存销比即库存去化周期为9.8个月，该数值与5月份持平，这也意味着市场消化完这些库存需要9.8个月。根据自然资源部此前对商品住房库存消化周期、供地规则的区间划分，当前全国100城库存去化周期位于12-6个月的区间，属于“增加供地”的范畴。
从结构分类方面看，一线城市去库存周期最大。报告显示，6月份一、二、三四线100个城市新建商品住宅存销比分别为12.6、9.2和10.1个月。相比5月份12.5、9.2和10.3个月的数值，一线城市略有上升，二线城市持平，三四线城市则略有收窄。
从城市排行来看，不同消化周期对应着不同的行情和拿地机会。根据报告，包括漳州、燕郊和香河等12个城市的消化周期在36-18个月；晋江、洛阳、北京等27个城市消化周期在18-12个月；韶关、福州和常州等46个城市的消化周期在12-6个月；消化周期在6个月以下的城市有15个，符合“加快供地”的标准。其中，郑州和杭州这两个城市的消化周期不足三个月，需要引起一定的重视。
【附注】100个城市按一、二、三四线城市划分
4个一线城市：北京、上海、广州、 深圳
32个二线城市：哈尔滨、长春、沈阳、大连、天津、石家庄、太原、济南、青岛、南京、苏州、杭州、宁波、合肥、南昌、福州、厦门、郑州、武汉、长沙、贵阳、南宁、海口、昆明、重庆、成都、西安、兰州、西宁、呼和浩特、银川、乌鲁木齐
64个三四线城市：丹东、秦皇岛、唐山、承德、廊坊、燕郊、香河、大厂、固安、保定、张家口、烟台、威海、日照、济宁、徐州、扬州、镇江、常州、无锡、江阴、昆山、南通、温州、嘉兴、嘉善、湖州、舟山、金华、淮南、蚌埠、安庆、芜湖、马鞍山、滁州、泉州、晋江、漳州、莆田、赣州、九江、景德镇、株洲、岳阳、常德、襄阳、荆门、宜昌、珠海、东莞、佛山、中山、肇庆、惠州、清远、韶关、茂名、湛江、北海、柳州、桂林、三亚、洛阳、包头。
需要说明的是，燕郊是城镇的行政级别，但考虑到城市规模大，也将其纳入到三四线城市的范围中。
报告来源：上海易居房地产研究院
执笔人：严跃进
