从去年下半年到今年上半年，土地市场经历了从降温到升温的转变，截至今年6月底，全国卖地收入几乎与去年同期持平了。
而在今年年初，出于对2018年下半年开始的土地市场遇冷，土地流拍现象增多的“担忧”，多地在编制政府基金性收入预算时，还在纷纷下调今年的土地出让收入预期。
前冷后热 地价上涨
与往年相比，2019年前3月地方供地节奏明显放缓，供地面积处于历史较低水平。第二季度以来，随着房地产市场的逐渐回温，供地力度明显加大，热点城市土地竞拍热度提升，带动全国住宅用地成交楼面价明显上涨。
中原地产首席分析师张大伟表示，整体看，今年1—2月份各地土地市场较为低迷，但随着春节后信贷市场增量有所增加，房企融资难度降低，部分城市土地市场在4月份开始出现了复苏苗头，虽然未出现地王频繁现象，但市场已经有了不一样的表现。
“二季度以来，部分城市土地市场出现了局部异常升温现象。本轮土地市场升温是从二线城市开始，特别是苏州、武汉、杭州等为代表。”张大伟称。
土地市场的升温，直接带来的后果是地价出现上涨。
自然资源部17日发布《2019年第二季度全国主要城市地价监测报告》显示，2019年第二季度，主要监测城市中，一线、三线城市住宅地价环比增速由降转升，二线城市住宅地价环比增速持续上升。
该监测覆盖国内105个城市，其中，一线城市包括北京、上海、广州、深圳；二线城市包括除一线城市外的直辖市、省会城市和计划单列市，共32个；三线城市包括除一线、二线城市外的69个监测城市。
根据全国城市地价动态监测系统的最新数据，今年第二季度，住宅地价环比上涨的城市102个，较上一季度增加14个。住宅地价环比增速超过3.0%的城市10个，较上一季度增加3个；地价下降的城市1个，较上一季度减少11个。
与去年同期相比，地价上涨的城市97个，较上一季度增加4个。
评判土地市场冷热程度的有多个指标，其中溢价率和流拍数量是主要指标。
诸葛找房近日发布的报告显示，整体来看2019年上半年溢价率小幅回升，全国平均溢价率同比增速逐渐恢复。2019年第一季度土地市场普遍较冷，全国溢价率平均同比增速下跌6.05个百分点，各等级城市平均溢价率均有不同程度下跌，其中三四线城市跌幅最大；随着市场的逐渐回温，土地热度上升，2019年第二季度全国平均溢价率同比增速上涨3.54个百分点，为23.71%。
此外，全国住宅用地流拍率同比增速明显下滑，各等级城市流拍率同比增速均有不同程度下跌，2019年上半年流拍情况明显好转，尤其是在2019年第二季度，全国流拍率同比增速下滑3.86个百分点，流拍率仅为4.17%，处于历史较低水平，各等级城市流拍率同比增速均有不同程度下滑。
地方卖地政策逐渐调整
土地流拍之所以能够迅速减少，主要是原因是今年以来不少地方政府调整土地政策以扭转市场低温及流拍频发情况，如北京供应的不限价地块增多，部分地方政府对土拍政策进行了适度的调整，如降低起拍价，减少配建等。另一方面，房企融资环境改善，资金逐步回流，预期向好，参与拍地积极性提高，流拍情况普遍好转。
张大伟表示，一些地方政策调整了部分土地政策，相比2018年过于严格的土地限制，最近几个月，各地的土地市场约束条件相对减少，包括部分城市的土地限价、土地保证金、土地配套保障房都有所调整，这种情况下，叠加部分城市的限价政策微调，使得开发商拿地积极性提高。
以北京为例，过去两年，北京土地出让主要以限竞房地块和共有产权房地块为主，今年情况有所不同，纯商品住房用地(即不限价地块)重新出现在土地市场，成为北京土地市场的重要信号。
第一太平戴维斯华北区研究部负责人李想表示，上半年北京土地市场完成了8宗纯商品住宅用地(即不限价地块)的拍卖。适时推出不限价地块，可以丰富住宅供应结构，满足不同层级购房者的需求。预计下半年，北京土地出让也将继续采用这种更加灵活的规则，多元化地供应土地。
第一太平戴维斯数据显示，北京上半年土地出让收入920亿元，同比上涨了21%。其中，住宅用地31宗，总成交面积378.34万平方米，较去年同期上涨约三成；总成交额868.65亿元，同比上涨29%。
除了政府调整土地出让政策外，房企也需要补充土地储备。
张大伟称，因为整体资金面的缓解，部分企业近期拿地积极性明显提高，包括部分企业的战略布局增量加大。最近还有新上市房企增加土地储备。从市场变化看，第二梯队的房企抢地最坚决。
“从房企看，做大依然是趋势，特别是中型房企，拿地依然坚决，特别是二线城市成为热点，企业依然大量增加布局。”张大伟说。
从一些统计数据来看，2019年年以来，受棚改规模收紧及部分需求被提前透支情况下，三四线城市土地市场表现不及去年，一、二线城市成房企布局重点，受热点地块成交带动部分二线城市成交火热。
诸葛找房报告显示，从统计20家品牌房企拿地城市等级分布情况来看，2019年上半年top20房企在二线城市拿地面积占比最大，占比为52.63%，与2018年比占比提升了7.58个百分点；随着棚改热度的退却房企在三四线城市拿地积极性下降。
部分城市土地市场快速升温也引起了政府的关注和预警。
住建部近期已经对部分地价、房价上涨过快的城市进行预警，而各地也随即出台了调整政策，在中央严格调控下，土地市场难以出现过热现象，房企拿地更为谨慎，投资趋于理性。
“土地市场与楼市一样，只允许出现小阳春，而不允许入夏。一旦土地市场过热，不排除升级政策的可能性。”张大伟称。
地方卖地收入回升
土地价格的上涨，土地成交增多，这也带动了地方政府卖地收入的逐步回升。
财政部16日发布“2019年上半年财政收支情况”显示，今年上半年全国国有土地使用权出让收入下降0.8%。
从今年4月份开始，财政部每月公布的财政收支情况中，不再披露国有土地使用权出让收入的具体金额，仅仅发布同比变动情况。从过去数月的数据来看，土地出让收入虽然还低于去年同期，但降幅在不断缩小。
官方数据显示，2018年上半年全国国有土地使用权出让收入26941亿元，与2017年同期相比增长43%。
简单计算可知，今年上半年全国土地出让收入约为26725亿元。如能保持目前的趋势，全年土地出让收入依然有望超过5万亿元。
自2011年至2017年，全国土地出让收入分别为33166亿元、28422亿元、41250亿元、42940亿元、32547亿元、37457亿元和52059亿元。
2018年全国土地出让收入65095.85亿元，创下历史新高。自2011年至2018年的八年间，全国土地出让收入总计超过33万亿元，年均超过4万亿元。
来源：第一财经 叶开2019-07-22
