步入十月，房地产市场频现转冷信号，热点城市去化率降低，土地流拍增加，品牌房企降价促销不断，业主维权事件频发，加之国庆前万科以“活下去”为目标的喊话，不禁令很多房企都在思考如何在多变的行业里活得更好，以谋求在新的周期中寻找新的发展空间。
在当前市场普遍降温形势下，政策调控是否会依旧保持长期化常态化？房企又如何在变化莫测的市场形势中努力求生甚至在未来的市场竞争中脱颖而出？本期内参深入分析。
各方观点
易居企业集团ceo丁祖昱认为，今年以来，房企更名“去地产化”做多元化转型，一来是为了不再把鸡蛋都放在同一个篮子里，壮大集团规模；二来则是希望增强集团品牌知名度和美誉，促使品牌溢利产生，最终在房地产开发竞争中突围而出。可多元化发展前景固然美好，但是对比其房地产的营收，占比仍然很低，房企真正的“去地产化”一时半会还做不到。
绿城中国行政总裁张亚东认为，行业“慢下来”对绿城这样的企业是好时机，因为可以更加专注在品质上，同时也是压力和挑战，因为更多房企开始关注产品本身。品质是房企立身之本，产品竞争力永远是企业的核心竞争力。品质是房地产开发商能够穿越周期、获得规模和效益的长足、稳定增长的砝码，是打破这个行业“劣币驱除良币”的有力武器。
旭辉集团董事长林中认为，政策倡导的长效机制，本身就是希望房地产未来能平稳的增长，而且政府希望房地产对中国经济的未来刺激作用不断降低，而对经济稳定的作用不断增强，而不是与过去每隔3、5年就是一个周期，交换刺激和高压低托的策略。未来房地产在房住不炒、长效机制下，周期会被拉长，周期特征弱化，表现为低频波动。
新城集团高级副总裁欧阳捷认为，未来楼市一定是“大稳小乱”，整体格局是大稳，也是政策诉求，各地城市有小乱，小乱不影响大稳的格局。很多优秀的企业因为误判大势、缺失战略、踩错节奏，失去未来。唯有判明大势，厘清战略逻辑，才能价值在握，继续前行。
福晟国际行政总裁童文涛认为，房地产行业依然是高杠杆率行业，放下杠杆，平稳心态，不同时期下，只有配合适度的金融杠杆，房地产企业才能健康发展。地产行业黄金时刻可能就10年、8年，但是房子永远都有人住。地产江湖不在于做得大，而在于做得久。
戴德梁行高级董事邵丰表示，房企的转型是一项长期的工作，目前还处于一个经验探索阶段，是否成功需要从各个角度去分析看待。
国泰君安首席房地产分析师谢皓宇认为，后市的变化是一个周期，周期有差的时候，就有好的时候。时刻关注政策变化，有助于企业把握投资机会。如果单纯是从结果上来看，其实非常简单，看股价就明白。股价怎么表现的，基本上就是资本市场怎么去看的。今年跌了快1年了，用不了太久，基本上又是一个新周期。
兰德咨询总裁宋延庆认为，“731”新政后，棚改带来的购买力释放并没有迅速下降，反而可能还会比去年更高一些。这就给那些以提供“城市高品质生活”为使命的开发商带来了新一轮的契机。包括二三四线城市在内的绝大多数城市，市民都有很迫切的改善生活质量的需要，这就成为那些能提供高品质产品的企业的绝佳契机。
机构总监李国政认为，在规模扩张的路上，各个层级的房企均出现了以高周转为策略的代表，选择了冲击规模，也就选择了高周转，在追求极致周转速度的过程中，如何有效解决随之而来的各种问题，也是企业面对的难点，城市及产品的选择、管理流程的优化、去化效率的提升，以及九游会平台的文化的创造，都需要房企结合自身条件去制定相应的策略，在自身规模及管理水平跟不上的情况下，盲目地对标，一味要求提高项目的周转速度，将给企业的未来发展留下隐患。
同策研究院首席分析师张宏伟认为，龙头房企宣布降速，并不意味着房企对于规模不再渴求，只是现阶段不再将规模放在首要位置。即使对外明确表示不设销售目标，房企内部对于发展规模仍有把控。另外在今年下半年到明年上半年，房地产市场将出现下行调整，龙头房企降速能让企业运行更加安全。对于房企三甲碧桂园、万科、恒大而言，其当前规模不是其他房企能在短期内超越的。
中房分析
政治局会议未提房地产，政策环境或趋于稳定
每年10月底的政治局会议是定调第二年经济政策走向的风向标，会议只字未提楼市，我们认为这对于行业发展未必是坏事，甚至是好事，对比731会议“坚决遏制房价上涨”的调子，本次会议对房地产而言 “没有消息就是最好的消息”，相当于在打压力度上进行了降调处理。
前三季度行业数据佐证，楼市调控政策持续发力，投资、销售等关键指标增幅均有所走弱，一线城市房价出现回调，其他热点城市房价也基本稳住。投资虽然还处于高位但下行趋势已经明确，房地产市场降温已经成为社会共识，政策无继续收紧必要。目前宏观经济也承受下行压力，此形势下各方面保持稳定更为关键。
房地产市场未来走向，需将其与宏观经济形势、中美贸易摩擦和四季度经济一起考虑，但有理由相信在中央“房住不炒”、“坚决遏制房价上涨”的大原则下，房地产市场泡沫会得到有效控制，房地产市场未来发展也逐步进入稳定且可预期的正常发展周期。
房企融资、发展环境日趋严峻，行业并购时代已然来临
2018年房企融资环境正持续恶化。当前银行贷款、债权融资、信托和股权融资等房地产融资渠道均受到一定程度的限制，且政策管控力度只升不降。在强管控、高成本环境下，叠加近期集中偿债期到来，企业资金链紧张甚至断裂的可能性和所带来的风险要远超于过去。
虽然房地产整体销售量依然在上升，但企业面临的压力却在与日俱增，即便如万科这样的龙头房企也高呼 “活下去”。更多房企则需要考虑在这个行业里还能活多久，或者以什么姿态活下去。
融资对房企来说固然重要，但面对行业的转型，未来如何发展其实更重要。前者对企业而言是“术”，后者则是“道”。李嘉诚之所以成为李嘉诚，是因为他深切的领悟到“吃鱼吃中段”的智慧。房地产行业早晚也要进入“剩者为王”的时代，无论是活下去还是剩下来，结果都是一个：只有少数企业能否继续玩地产的游戏，大多数企业将在“继续吃地产的鱼尾巴”和“去寻找新的鱼中段”的博弈中主动或被动做出选择。
房企应加强市场研究，及时调整战略，将防控风险提至高位
在强者恒强的市场格局下，“大而强”是主旋律，房企想更好地活下去，似乎只有做大、做强一座独木桥。其实也不尽然。对于那些急于破千亿冲两千亿的“不大不小”的房企，现阶段应审慎投资，更多考虑现有土地、项目的快速去化，从而加快现金回笼，同时要将控制投资风险摆在更为靠前的位置，以降杠杆为宗旨，将资产负债率降至相较合适的水平，否则遭遇政策、金融风险，杠杆维持不下去，连生存都难以继续，做大、做强更是无从谈起。
根据对房企发展战略的观察，目前起码有三种企业战略值得借鉴：
一是，宁当鸡头、不做凤尾。一些区域型房企，虽然在全国总占有率和规模并不突出，但在总部所在地，市场占有率非常高，甚至有绝对优势。这种优势不但是总规模上，在全方位品类上也有优势，在当地形成了地产品牌的掌控。外来开发企业很难与之竞争。如河南的建业、云南的俊发等。如果企业做到了区域第一，我们建议在当前市场环境下不宜贸然进行全国化扩张，应继续深耕优势区域。
二是，合纵连横，抵抗寒冬。一些进取型开发企业已经迈出了全国化布局的步伐，为了避免独木难支，或者深入陌生的区域被“欺生”，就想方设法与其他企业形成合作联盟，尤其是注重与当地企业合作，分一部分利益出来，获得某种进入的资格。混个脸熟后，再逐步独立开展项目。这类企业比较多，如浙江中梁、祥生、滨江等。
三是，输出技术，轻资代建。一些开发企业看到了房地产开发的重资产特征，在市场环境不好或者融资成本高企的情况下，做的很辛苦，与其这样，不如发挥企业在建筑、管理、产品、设计方面的特长，输出技术，以轻资产模式做代建的生意。代建的对象可以是政府项目，也可以是有地但不擅长开发的企业。这方面做的比较好的是蓝城。
来源：中房研协测评研究中心
