中房网讯 每年“十一”假期，对于房地产行业而言都是不可多得的良机。按照惯例，长假往往是踩盘、买房的火热时期，但今年的黄金周，楼市却有点儿“哑火”。虽然各大地产商抛出优惠橄榄枝，降价、打折、送车，甚至一成首付等优惠再现。但售楼处仍然感到“凉意”。
业内人士表示，国庆长假房地产市场逐渐出现高位回落的现象，虽然国庆期间很多城市网签系统暂停，导致数据缺失，但从最近的市场看，部分城市降温已经开始出现。
一线城市成交量延续低迷
统计数据显示，一二线城市的商品房成交继续缩量，北京和深圳多数时候一天只卖出几十套，开发商不断加大促销力度，打折、降价、送车等优惠措施频出。
北京和深圳是国内楼市最火的两个城市，但在这个国庆长假里急速降温，成交量同比下降约一半。
在深圳，多个楼盘都对价格进行了下调，降价多以特价房的形式出现，均低于目前销售均价不少。如深圳坪山某新盘，国庆期间推出了“9折”特价房，单价低至“2字头”。深圳房地产信息网的数据显示，10月1日至6日，深圳共成交新房住宅191套，均价每平方米5.4万元左右。除10月1日成交50套外，10月2日至6日，分别成交28套、28套、25套、34套、26套。
北京的楼市同样清冷。据了解，至少有6个楼盘进行了降价或者加大了优惠的力度。如房山区某楼盘，以特价房的形式推出优惠，均价从每平方米3.89万元降至3.5万元。由于数据不完整，目前能查到的网易房产的统计数据显示，10月2日至6日，北京共销售住宅51套，均价每平方米4万元左右。其中，10月4日仅成交2套。
相比北京、深圳，上海楼市的成交量要大些。上海网上房地产的数据显示，10月1日至6日，分别销售住宅100套、55套、44套、240套、169套、237套。从上海地区促销手段来看，不仅有降价的，还有送车的。如松江、嘉定的2个楼盘，在原价基础上打8.9折，如经公司员工推荐购房还能叠加9.8折优惠，再送3万元购房券。又如宝山某楼盘，则推出了“买房送宝马”的优惠活动，如果不需要汽车，可一次性优惠30万元左右。
此外，根据中原地产研究中心数据显示，国庆长假期间，广州新建住宅成交583套。广州某项目更是打出“全盘单合同，只要一成首付，还有国庆限时六重大礼包！”的广告。
从一线城市长假成交期间整体表现来看，成交量延续了过去一年的低迷。
二线楼市也不乐观 三四线大部分成交清淡
杭州、南京、厦门、合肥等二线城市的楼市也不乐观。一天两位数的成交量是这个国庆黄金周楼市的常态。而在三四线城市，除徐州、聊城等少数地市楼市继续较热外，大部分也是成交清淡。
据南京网上房地产的数据，10月1日至5日，南京共成交商品房167套，平均每天30多套，成交均价每平方米1.5万元左右。
从江西九江、景德镇等三四线城市的多家楼盘实地探访发现，虽然大多数楼盘价格相比去年未出现下跌，但假期的客户门可罗雀，个别开发商因急于回笼资金，能给出低于去年5%以上的价格。
某上市房企在景德镇一楼盘的销售人员称，项目7月份开盘均价约10000元/平方米，目前还有部分房源，如果需要可以通过员工内部价转让，折合7500元/平方米，若付全款可再便宜10%，等于一共优惠了约三分之一。而在同地段的恒大地产某项目，2017年6月因开出8000元/平方米被一抢而空，成为当时的热点新闻。两相对比，房价已呈下跌态势。
一直是房地产热门城市的三亚也不例外。国庆期间，三亚市房地产服务中心一楼房地产展销大厅只剩下楼盘项目简介和一些椅子，选择了闭门谢客。距其不远处的某项目，近期打响了三亚房企降价的第一枪。“备案价格在29000元左右，打完各种折扣之后最低可以达到26000元。”据销售人员介绍，现在的销售情况肯定跟年初没法比。“现在有购房资格的人太少了，迫不得已我们只好选择降价。”
苏州方面，虽然9月30日有7个新盘集中开盘，另有十多个楼盘在黄金周举办了暖场活动，但并未出现购房者利用假期大规模看房的现象。据统计，目前苏州市在售新房房源43613套，而10月1日当天仅售出290套，10月2日更是只有105套。而二手房市场似乎更为冷清，黄金周头两天，全市二手房成交量为零。
江门方面，多项目推出“特价房”。其中，美的·雅居乐公园天璟推出了四套“特价房”，均价约10000元/平方米；天鹅湾推出10套最低单价为9500元/平方米“特价房”；碧桂园·中海珑悦府推出10套“特价房”，均价为12600元/平方米；碧桂园西江华府147平方米单元打9.5折。
促销方面，二线城市楼市的力度更大。如合肥一楼盘，将大平层的价格从之前精装每平方米2.2万元降为毛坯均价1.74万元，且一成首付就能买，外地客户还能等社保。此外，东莞、蚌埠等三四线城市，开发商也在降价促销。
理性看待房价涨跌
今年国庆长假期间，楼市呈现促销力度大但观望多成交少的情况。甚至首推的产品实际价格均明显低于此前“吹风价”，但受到区域客户消费力影响，个别项目去化情况仍较为一般。
针对国庆长假楼市成交清淡的情况，有业内人士表示，如果调控政策依旧持续下去，面对年底的资金压力，更多的开发商会加入到降价促销的队伍中，而且力度可能会越来越大。
回顾近两年三四线城市房价上涨历程，2016年以来，受惠于棚改货币化安置持续发力，有效带动了大批增量购房需求，让三四线城市房地产市场明显升温，成交量持续高位运行，房价更是加速上涨，购房者除了本地刚需以及改善性客群之外，核心城市外溢投资客也占据较大比例。
截至2018年7月，易居研究院监测的三四线城市房价大都突破万元大关，占比接近70%，相较于2016年1月，多数三四线房价累计涨幅超50%，中山、常州、慈溪等城市更是倍增。
因此，此轮三四线城市房价开始下行最直接的原因是房价已升至阶段性高点，同期居民收入增幅着实有限，购买力早已透支。
另一个重要原因是棚改货币化安置这个三四线城市房价上涨的主要引擎作用逐渐式微。今年8月24日，呼和浩特宣布“全面停止房地产去库存调控措施”，成为第一个告别去库存的城市。实际上，目前多数城市已不存在高库存的问题，有的甚至库存紧张，易居研究院监测数据显示，2015年以来全国100城库存规模持续下跌，截至2018年8月底，100城库存规模相当于2011年11月的水平，即库存规模回落到了七年前的水平。
去库存任务的结束，意味着之前致力于去库存的政策也将退场。过去几年，三四线城市广泛采用棚改货币化安置模式，大量资金进入房地产开发商手中，在去库存的同时，形成了新的住房供给能力，获得大量现金的拆迁户又具有较强的购房需求和能力，从而推动三四线城市出现房地产供需两旺局面，部分城市房地产市场呈现过热苗头。很明显，货币化安置作为本轮去库存的一种手段，其任务已基本终结，理应适时退出。
总的来说，房产也是一种商品，价格有涨有跌乃是寻常之事，只是过去近二十年房价一直上涨，给不少购房者带来了“房价永远涨”的错觉，甚至将房价涨跌与中国经济关联起来。实质上，房价回归理性，有涨有跌才是常态。这对中国经济或者楼市本身，也是利大于弊，因为高房价的负面影响在过年几年十分明显，且决策层提出让房子回归居住属性，并建立房地产多渠道多主体供应体系，目的就是让中国经济摆脱房地产依赖。所以，房地产遇冷、房价开始调整将成为常态，也并不是坏事。
调控将持续深化
有业内人士指出，部分地方经济对房地产依赖程度较高，应警惕市场降温下，地方变相放松房地产市场调控。虽然购房者渐入观望，市场有降温迹象，但一旦有政策放松或转向，将再度迎来房地产市场又一轮的非理性“繁荣”。
有关机构分析人士称，在“下决心解决好房地产市场问题，坚决遏制房价上涨”的政策基调下，各地调控方式趋向多元化，针对不同区域精准施策更为灵活有效。
“目前中央坚持调控不放松，监督地方落实稳地价、稳房价的主体责任，短期不存在政策转向基础。地方继续‘落实主体责任’，分类调控、因城施政仍继续深入。”广发证券分析师乐加栋介绍，从“四限”层面来看，成都限贷升级，二套房有贷款记录的，首付比例由60%上调为60%-70%；赤峰推出限贷、限售、限价政策；海口、三亚要求房企根据成本核实价格重新备案；南京暂停法人购房。
某机构的一份研究报告指出，未来各个城市的调控政策将呈现以下趋势：一是限购、限贷等继续不放松，限制投机性需求；二是精准的人才政策，布局城市发展；三是多部门联手，治理房地产销售乱象，保证刚性消费者的购房需求；四是热点城市增加多供给主体，加速建立地产长效机制。
（来源：经济参考报、第一财经日报、上海证券报，中房网综合整理）
