化解房地产库存，促进行业平稳健康发展，是社会各界持续关注和研究的热点之一。2015年12月，中央经济工作会议将“化解房地产库存”作为2016年经济工作五大任务之一。自此，房地产库存成为社会各界高度关注的问题。
目前来看，经过2016年的大力“去库存”，全国商品住宅库存规模已整体进入合理规模区间，今年《政府工作报告》对三四线城市商品住宅去库存成效表示肯定。不过，需要注意的是，目前房地产调控任务依旧艰巨。业内专家认为，“去库存”不能搞“一刀切”，要有的放矢、因城施策，并且应当借鉴发达国家经验教训，扩大研究思路。
因城施策“去库存”
上海市房产经济学会会长沈正超认为，库存问题是房地产理论研究需要关注的重要问题，其本质是供需关系问题。以上海为例，上世纪90年代以来，上海房地产市场发展的实践反映出，供应不足、供求平衡、供应过度是交替出现的市场现象，有一定的规律性。认真研究库存问题，找出其变化规律，制定相应的预警和管理对策，对于促进房地产市场健康发展具有重要意义。
沈正超还认为，造成房地产商品库存过多的原因是多方面的。因此，“去库存”应因城施策。当前一二线城市在“去库存”的同时特别要防止出现新的库存。
华东师范大学房地产系主任胡金星表示，对库存问题的研究，其实吻合了当前政府供给侧结构性改革的导向，也和当前房地产市场的持续调控有关。
“从城市经济学的角度看，不同库存背后的租金收益有很大差异。比如，国际上商业地产的租金收益率比较高、回报比较大，因此其物业的库存压力就相对小。”在胡金星看来，国内市场针对部分高库存的问题，要重点研究物业收益率等因素，这样才可能提出更为务实的解决措施。
库存结构比总量更应受关注
上海易居房地产研究院流通所所长崔裴发布的《房地产库存问题研究》报告对“房地产库存”作出如下界定：房地产供给侧持有的、可流通但尚未完成流通，或者尚未被终端需求者使用的房地产。
具体来看，新建商品房的库存包括四种。第一，商品房现房库存，是最小口径的新建商品房库存，指已达到销售、出租条件但未完成销售、出租的新建商品房；第二，商品房期房库存，指可预售但尚未完成预售的新建商品房，在我国现有商品房预售制度下，这是实际存在的新建商品房库存；第三，商品房实际库存，指在一个特定的区域内，截止到某时间点，新建并已达到销售、预售或出租条件，但未销售、预售或出租的新建商品房，即商品房现房库存与期房库存的总和；第四，商品房潜在库存，在我国目前的房地产开发管理制度下，已开工但未竣工且未达到预售条件的在建商品房，在不久的将来就会变为期房，是商品房期房库存的主要来源。
上述报告指出，从结构上看，2012年至2017年，35个大中城市商品房实际库存中住宅占比振荡下行，从56.6%下降到44.6%，这表明商品房实际库存从以住宅为主转为以非住宅为主，意味着商办用房的库存问题变得更加突出。
换言之，在全国平均层面商品住宅库存已处于合理水平，但以商办用房为主的非住宅商品房库存规模远超合理规模区间。另外，从2005年至2017年全国不同类型商品房期房销售面积来看，期房销售的绝对主力是住宅，商办用房销售占比非常低，这在一定程度上反映了商办用房受自身特性影响，“去库存”难度更高。
构建“去库存”措施新思路
在日前召开的易居论坛上，部分国有房企代表表示，“去库存”的问题可以和存量房、存量用地等政策管理积极挂钩。换言之，对于部分库存规模比较大的房源，除了关注“去化”的概念，其实还可以考虑“转性”的概念。如果这方面实现了政策的衔接和打通，那么“去库存”的问题就会变得比较容易解决。例如，当前全国各大城市正在积极推进租赁市场的改革，对于此类租赁市场来说，也可以关注房地产的库存问题。针对新房建造周期时间相对长、存量物业改造周期相对短的特点，可将此类过剩房源收储后进行改造，形成更多的租赁住房房源。
上海易居房地产研究院院长、华东师范大学终身教授张永岳强调，研讨库存问题，对于当前中国房地产行业健康持续发展非常必要。既要积极推进理论方面的探索和思考，也应结合市场阶段性的发展特点做精准性的策略建议。解决好库存问题，既能改善房地产市场的供求关系，也可有效化解相关金融风险，符合供给侧结构性改革的大方向，有助于更好地建立中国房地产行业长效发展机制。
（来源：金融时报 马玲2018-09-05）
